手把手教您成立業主委員會
很多業主反映想成立業主委員會難，這里有個別政府工作人員違法行政的問題，也有業主沒有掌握成立業主委員會的方法問題，現在新的《物業管理條例》公布了，為成立業主委員會鋪平了道路，業主只要學會如何運用這個法律武器，掌握正確方法，9月1日以后，業主要想成立業主委員會其實并不難。
不要把自己的武器送給對方
成立業主委員會和成立公司一樣，首先要了解政府對成立業主委員會的程序要求和法律賦予業主的權利，評論法律和政府規定是否合理合法，不是我們業主成立業主委員會時要做的事，否定法律和政府規定或自己給自己加緊箍咒、自己把成立業主委員會復雜化或想得神乎其神，不僅與事無補，反而等于繳械投降，甚至是自己把手中的武器送給了對方。
成立業主委員會規定的五項解讀
今年9月1日開始實行的《物業管理條例》關于成立業主大會和業主委員會的規定有五個方面，現筆者逐一加以解讀：
一.業主大會的成立
規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。
解讀：業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區、縣居住小區管理辦公室的指導。
指導不等于領導，業主要求成立業主大會，應通知區、縣小區辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區、縣小區辦不作為，并不影響業主自行成立業主大會。
北京對區、縣小區辦規定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規定：“擁有10%以上業權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復。”
而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定：
京政辦發〔2001〕91號文規定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。”
京國土房管物<2002>316號文規定：“對于整體規劃、分期建設的住宅小區，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區，符合《關于規范和加強本市物業管理若干意見的通知》(京政辦發<2001>91號)管委會的條件，應一并選舉產生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位。”
二.物業管理區域的劃分
規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
解讀：成立業主大會，業主首先要確定自己所在的物業管理區域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規定：“物業管理區域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。”
三.業主大會投票權確立
規定：業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
解讀：第一次業主大會投票權由地方政府制定，以后業主大會投票權由業主大會自行約定。
北京的第一次業主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：“產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000 平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票。”和京國土房管物<2002>316號文：“在已確定物業管理區域的，原開發建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業20%的、召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算。”的規定加以確定。
四、業主大會的開會要求和表決方式
規定：
1.召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
2.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。
3.業主可以委托代理人參加業主大會會議。
4.業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。
6.住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
解讀：業主大會開會要提前15天以上通知全體業主，并告知相關的居委會，業主大會不一定要采用開會形式進行，業主大會作出一般決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權1／4以上即可通過，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規定成立業主大會要經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業主大會和選舉業主委員會不是特別難。
北京的業主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規定，通過公告方式選舉產生第一屆業主委員會。采取通過公告方式選舉產生的，應依照下列規定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產權人上述材料；2.在選舉辦法規定的時間內，籌備組未收到占總票數50%以上的反對票，即可向各區縣小區辦進行業主委員會成立備案。
五.業主委員會備案
規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
解讀：業主委員會成立不用再經區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向區、縣小區辦備案即可。備案制和審批制的最大區別在于備案制下成立業主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業主委員會的行為由業主負責；審批制下成立業主委員會要符合區、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區、縣人民政府房地產行政主管部門要對業主委員會的成立負行政管理責任。
